大阪の倉庫・倉庫付き事務所・工場について「居抜き物件の契約の流れと注意点？」の記事：貸倉庫NAVI

倉庫ブログ記事

投稿日：2023.07.06

居抜き物件の契約の流れと注意点？

「居抜き物件の契約の流れと注意点？」

居抜き物件の契約とは、前テナントが使用していた内装や設備を、新しいテナントが引き継いで使用する事を前提にした契約です。
通常のテナント入居の契約とは少し内容が異なるため、トラブル防止の為にも契約内容をしっかりと確認しておく必要があります。

居抜き契約に必要な「賃貸借契約」と「造作譲渡契約」

「賃貸借契約」は賃貸物件を借りる際に結ぶ契約で、店舗やオフィスなどの契約において不可欠なものです。こちらは貸主（オーナー）と借主（テナント）の間で締結します。

「造作譲渡契約」は、居抜きでの入居の際に前テナントより譲り受ける内装や設備などの項目を明示したもの。貸主（オーナー）ではなく、前テナントとの間で締結する契約です。
この造作譲渡契約を結ぶ場合は「譲渡項目書」を作成し、譲渡する設備や機材等をリストにして明確にしておきます。

居抜き物件の契約の流れ

①物件の内見と申込

候補の物件が決まったら、仲介業者と内見日時などを相談し決定します。
尚、居抜き物件の場合は、前テナントが退去する前に内見する事が多く、タイミングによって内見ができなかったり、内見可能な日時が限られている場合もございますので事前に相談するようにしましょう。

②内見

内見当日は、広さや立地などの基本情報はもちろん、譲り受ける設備の種類や状態、また反対に譲り受けることができないものも確認しておきましょう。
また、条件の良い物件は早いタイミングで契約が決まってしまう事が多く、物件の数が限られている居抜き物件はさらに競争率も高いので、有力な候補物件も見つけた場合には仲介業者に相談し早めの申込をおススメします。

③審査（保証会社・貸主）

審査とは、入居にあたっての審査（与信）の事です。
事業内容や収入状況、物件の使用目的などの情報をもとに「借主がどのような方（企業）なのか？」「安心して物件を貸す事ができるか？」などを精査します。
また、事前に事業計画書の提出を求められる場合もございますので、商品や商材、従業員数、売上や収益の見込みなどを含む情報を詳しく記載しておきましょう。

④造作譲渡契約

居抜き物件の詳細条件を確認して納得できたら、契約手続きに入ります。
造作譲渡品のリストと契約書を作成し、前テナントとの間で直接、造作譲渡契約を締結します。
契約にあたり、特にトラブルになりやすい「設備の故障の有無（瑕疵担保責任）」や「機器のリース精算の確認」など重点的に確認しましょう。
また、造作譲渡契約においては、必ずしも無料で譲渡される訳ではなく、譲渡金が必要な場合も多くございます。
契約書や造作譲渡品リストは細かく確認し、契約に関する疑問は解決しておくことが重要です。

⑤賃貸借契約

造作譲渡契約と並んで重要なのが賃貸借契約です。
営業時間や業種などが契約条項に定められているケースもございます。
契約内容に違反してしまうと違約金が発生したり、契約解除（退去）を求められる場合もございますので注意が必要です。
また、退去時に特にトラブルになりがちなのが原状回復についてです。
賃貸借契約を締結する際には、特に居抜き物件の場合、どの範囲まで原状回復が求められるのか、細かく条件を確認しておく必要があります。

⑥物件引渡し

造作譲渡契約と賃貸借契約が完了したら、物件の引渡しを受けます。
物件ないにある設備や、譲渡品リストにあるものが揃っているかを確認しましょう。