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皆さんは、数多くの店舗物件の中から理想の物件をどのように見つけ、選んでいますか？ 物件取得には多額の費用がかかるため、慎重に選ぶ必要があります。開業後にビジネスがうまくいかなかった場合、業態の変更は比較的容易ですが、物件の変更や手放しには大きな困難が伴います。そこで、ここでは物件探しの基本について改めてご紹介します。

 

物件選びのポイントを学ぼう

■「幅を持たせる」がキーワード
飲食店の物件探しは一筋縄ではいきません。事業計画に合った理想的な物件は、繁華街の一等地にあるかもしれませんし、裏路地の古民家にあるかもしれません。しかし、希望する場所でイメージ通りの物件を見つけるのは簡単ではありません。そのため、事業計画の段階で「この街で、こういう通りで、こんな店を」と具体的にイメージしつつ、その通りの物件が見つからない場合に備えて「幅を持たせる」ことが重要です。

■居抜き物件を探す際のポイント：「何を妥協できるか」を明確にする
スケルトン物件ならば「立地」「階」「広さ」が条件に合えば、ある程度のアレンジが可能です。一方、居抜き物件を選ぶ場合は、「理想の物件を待たない」という柔軟な姿勢が求められます。つまり、見つけた物件に合わせて、価格帯やスタイルを多少変える柔軟さが必要です。そのため、自分のビジョンの中で「何を守るべきで、どこを妥協できるのか」を明確にしておくことが重要です。


 

物件選びの流れ

■店舗の事業計画作成〜物件契約まで
実際にどのような流れで物件取得まで進むのかを確認しましょう。最初に、店舗の事業計画を立てます。

• 自分が売りにするものは何か
• それをどこで、いくらで売るか
• どのような客層がどのくらい来てほしいか
• どの程度の客単価にするか
• どれくらいの頻度でリピートしてもらいたいか

これらの項目を明確にし、希望の場所と広さ、家賃を割り出します。それを不動産店向けの書面にまとめましょう。家賃の相場がわからなければ、先に不動産店に相談し、立地ごとの坪単価を確認しておくと良いでしょう。

不動産店から希望する物件の情報が入るのは、相談に行った直後かもしれませんし、１年後かもしれません。しかし、種を蒔かないと芽は出ないものです。ターゲットとするエリアの不動産店には早めに問い合わせをしましょう。

物件が空く予定になると、不動産店が該当するお客に連絡をくれます。少しでも気になる物件があれば、とにかく中を見てみましょう。そこから新たなアイデアが生まれることもあります。また、居抜き物件の専門サイトの情報もまめにチェックしておきましょう。商圏と業態、席数、内装、営業年数と、参考になる情報が非常に多いです。

内見が終わり、次は契約です。物件についてわからないことがあれば、不動産店を通じて大家さんに事前に確認しておきましょう。


 

物件選びのポイント

自分の希望に近い物件や事業が成功しそうな物件を選ぶには、以下のポイントを参考にしましょう。

■事業計画に合った物件を選ぶ
まず、事業計画をしっかりと練り、それに合った物件を選ぶことが大切です。ターゲットとする客層は地元の方か、他の街から来る方か？ 予約中心か、フリー客中心か？ こういった要素を考慮し、希望の立地を絞り込みましょう。

■ターゲット層に合った物件を選ぶ
ママ層やシニア層を狙うお店は、路面店かエレベーターのあるビル内にあることが重要です。階段があるだけで入店をやめるママやシニアは多いです。また、仕事帰りのワーキング層を狙ったバーや居酒屋は、地下や2階などでも落ち着くので人気があります。

ビルの4階や5階といった物件は、1階にある店舗のイメージに左右されることがあります。エントランスが地味すぎると、上の階に店舗があることがわかりにくいので注意しましょう。

■資金計画に合った物件を選ぶ
事業計画で適正な家賃を割り出したら、今度は保証金を調べます。保証金は多くの物件で「家賃10ヶ月分」とされています。駅前の好立地物件などは、さらに高額の保証金が必要な場合もあります。この保証金は償却されるものの大部分が返ってくるため、保証金のための融資を受け付けない金融機関が多いです。

保証金が準備できないからといって理想の物件を諦めるのはもったいないです。契約終了時には必ず戻ってくるお金ですので、周囲に協力を呼びかけるのも一つの方法です。

いかがでしたか？ 物件の取得には大きなお金と責任が伴いますが、慎重になりすぎるといつまでたっても取得できません。綿密な計画とダイナミックな決断力が重要です。