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居抜き物件を活用する前に確認しておきたいポイント

前のテナントが使っていた内装や設備・什器類をそのまま引き継げるのが「居抜き物件」の大きな魅力。開業時の初期費用を大きく抑えられるため、多くの事業者にとって有力な選択肢となっています。

しかし一方で、メリットばかりに注目してしまうと、契約や出店後に思わぬトラブルに巻き込まれるケースもあります。
本記事では、居抜き物件を利用する際に気をつけるべきポイントを「契約時」「出店時」に分けて解説し、実際に起こりやすいトラブル事例もご紹介します。

契約時・出店時に注意すべき5つのポイント

居抜き物件を検討する際に、特に注目すべき点は以下の5つです：

• 契約期間や更新条件の内容を把握する

• 貸主との交渉の余地があるか確認する

• 設備や備品の動作確認を行う

• 改装・リノベーションの可否をチェック

• 周辺環境や地域の治安などを調査する

開業までの時間やコストを抑えられる反面、細かい確認を怠ると後に大きな負担を抱えることもあるため、これらのポイントは事前にしっかり押さえておきましょう。

契約時に注意しておくべきこと

● 契約内容の確認と交渉の余地

居抜き物件ごとに契約期間や更新条件が異なるため、賃貸借契約書の内容はしっかり確認しましょう。閉店や移転の可能性も考慮し、解約予告の期限なども事前に把握しておくことが重要です。

また、特に飲食店などの場合、貸主が設備トラブルや経年劣化を懸念し、入居に慎重になるケースも。原則スケルトンでの退去を求めることが多いため、原状回復に関する取り決めや交渉可能かどうかも確認しましょう。

● 書面での契約内容の明確化

トラブル防止には、口頭のやりとりだけでなく、内容を必ず書面に残すことが大切です。
契約開始日、フリーレントの有無、退去時の条件などを記載した賃貸借契約書、また設備や什器の内容・金額を明記した造作譲渡契約書は必須です。

出店時に注意すべき点

● 設備・備品の状態チェック

前テナントが使用していた設備が老朽化していたり、適切なメンテナンスがされていなかった場合、水漏れや漏電などのトラブルが発生するリスクがあります。出店前に動作確認を行い、必要に応じて修繕・交換の検討を。

● 改装費用の目安

リノベーション費用は、一般的に坪単価15〜30万円程度。
例えば20坪の飲食店舗であれば、改装費用は300万〜600万円が相場です。
さらに「造作譲渡料」が別途必要になるケースが多いため、事前に金額の交渉が可能かどうかも確認しておきましょう。

● 近隣環境のリサーチ

地域の治安、周辺店舗の評判などもチェックしましょう。
過去にトラブルがあったエリアや、衛生面に不安がある地域では、開業後の運営に支障が出る可能性もあります。

● リース契約の有無と注意点

引き継ぐ設備にリース契約がある場合、その費用負担が新テナントに影響を与えることも。リース契約の有無、内容、未払いの有無などを事前に確認し、必要であれば新規契約や設備の入れ替えを検討しましょう。

よくあるトラブル事例と対策

【事例1】故障した設備やリース品の譲渡

故障したままの設備を譲り受けてしまい、修理費を巡ってトラブルに発展するケースもあります。
リース契約が残っている場合は、リース会社の承諾が必要です。状態確認とリース内容の確認は必ず行いましょう。

【事例2】不十分な衛生管理

前テナントの清掃が不十分なまま入居すると、害虫や悪臭などの問題に発展します。必要に応じて専門業者による清掃を行い、快適な環境を整えましょう。

【事例3】退去時の原状回復負担

契約によっては、前テナントがつけた傷や汚れも原状回復の対象になることがあります。
思わぬ工事費が発生しないよう、退去時の条件は契約時に明記しておくことが大切です。

まとめ｜リスクを把握して居抜き物件を賢く活用

居抜き物件は、コストや時間の面で多くのメリットがありますが、その反面、契約内容や設備の状態によってはトラブルに繋がる可能性もあります。

スムーズな出店・運営のためには、契約前・出店前の段階でしっかりと情報を確認し、リスクを避ける備えが欠かせません。
事前の確認と交渉を怠らず、安心して居抜き物件を活用していきましょう。