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飲食店開業前にチェック！「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いとは？
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9割が見落とす店舗選びのポイント
店舗を出店するとき、多くの人が最初に気にするのは、
「家賃はいくらか？」
「駅から近いか？」
「駐車場はあるか？」
「店舗はきれいか？」
といった分かりやすい条件です。
もちろん、これらは店舗選びにおいて重要なポイントです。
しかし、実際に出店してから、
「契約前にもっと確認しておけばよかった」
と気づくことも少なくありません。
店舗選びでは、目に見える条件だけでなく、実際に営業を始めたときに問題にならないかまで考える必要があります。
今回は、店舗・テナントを探すときに見落とされやすいポイントについて解説します。
�� 家賃ではなく「総額」を見る
店舗を探すとき、
「家賃20万円以内」
のように家賃だけで条件を決めていませんか？
しかし、実際の負担は家賃だけではありません。
例えば、
- 共益費
- 駐車場代
- 水道光熱費
- 看板費
- インターネット費用
- 保険料
- 清掃費
- リース費用
- 広告費
などがあります。
さらに、業種によっては人件費や仕入れ費用も発生します。
そのため、
「家賃が安い物件」＝「経営しやすい物件」
とは限りません。
店舗選びでは、家賃だけではなく、
毎月いくらの固定費が発生するのか
を確認することが重要です。
�� 「広さ」よりも「使える広さ」を見る
店舗面積が広いと、
「これだけ広ければ十分」
と思ってしまいます。
しかし、重要なのは面積の数字だけではありません。
例えば、
- 柱が多い
- デッドスペースがある
- バックヤードが狭い
- 厨房スペースが取りにくい
- 客席を十分確保できない
- 動線が悪い
といった問題があると、実際に使えるスペースは少なくなります。
特に飲食店、美容室、物販店などでは、
「何�屬△襪�」より「その面積をどう使えるか」
が重要です。
内見のときには、面積だけでなく、実際のレイアウトまでイメージしてみましょう。
�� 駐車場は「台数」だけでは判断できない
地方で店舗を出す場合、駐車場は非常に重要な条件になります。
しかし、
「10台停められるから大丈夫」
とは限りません。
確認したいのは、
- 車の出入りがしやすいか
- 道路から駐車場が見えるか
- 駐車スペースが狭くないか
- 大型車でも停められるか
- 他店舗と共用なのか
- 混雑する時間帯がないか
- 駐車場から店舗まで移動しやすいか
などです。
駐車場は「何台あるか」だけでなく、「お客様が使いやすいか」まで見る。
これがポイントです。
�� 店舗の「見え方」は意外と重要
物件を探すとき、地図や物件資料だけを見て判断してしまうことがあります。
しかし、実際の店舗では、
「道路からどう見えるか」
が重要になる場合があります。
例えば、
- 建物が道路から見えにくい
- 看板を設置できない
- 周辺の建物に隠れている
- 夜になると店舗が分かりにくい
- 車から見たときに認識しづらい
といったケースです。
同じ場所でも、
「お客様から見つけてもらいやすい店舗」と「存在に気づいてもらいにくい店舗」
では、出店後の営業に影響する可能性があります。
�� 「前の店が入っていたから大丈夫」とは限らない
居抜き物件などでは、
「以前も店舗として使われていたから問題ないだろう」
と考えることがあります。
しかし、前の店舗と自分の業種が同じとは限りません。
例えば、
前の店舗では問題なかった設備でも、自分の業種では容量が足りないことがあります。
また、
- 電気容量
- 給排水
- ガス
- 空調
- 厨房設備
- 換気設備
なども業種によって必要条件が変わります。
「店舗として使われていたか」ではなく、「自分の業種で問題なく使えるか」
を確認することが重要です。
�� 看板を自由に出せるとは限らない
店舗を選ぶとき、看板について詳しく確認しないケースがあります。
しかし、看板は店舗の存在を知ってもらうための重要な設備です。
ところが、
- 設置できる場所が限られている
- 大きさに制限がある
- 建物のルールがある
- オーナーの承諾が必要
- 看板工事に別途費用がかかる
など、さまざまな条件が設定されている場合があります。
「契約してから看板を考える」のではなく、
「自分が考えている看板を設置できる物件なのか」
を事前に確認しておきましょう。
�� 営業時間や業種の制限を確認する
店舗だからといって、必ずしも自由に営業できるわけではありません。
物件によっては、
- 営業時間
- 業種
- 騒音
- 臭い
- 喫煙
- 看板
- 共用部分の使用
などに制限がある場合があります。
特に飲食店や深夜営業を予定している店舗では、契約条件をしっかり確認することが重要です。
「この業種なら大丈夫だろう」
と自己判断せず、契約前に確認することが大切です。
�� 「設備がある」ではなく「使えるか」を見る
物件資料に、
「エアコンあり」
「厨房設備あり」
「照明あり」
などと書かれていることがあります。
しかし、
設備があることと、問題なく使えることは別です。
例えば、
- 古くて交換が必要
- 能力が不足している
- 故障している
- 自分の業種では使えない
- 修理費用が必要
という可能性もあります。
また、設備によっては、
誰の所有物なのか、故障した場合に誰が修理するのか
も確認が必要です。
設備は「ある・ない」だけで判断せず、
状態・性能・負担区分まで確認する
ことが重要です。
�� 退去するときのことまで考える
店舗選びでは、
「どうやって開業するか」
ばかり考えてしまいます。
しかし、もう一つ重要なのが、
「将来退去するときにどうなるか」
です。
店舗では、内装や看板、設備などを撤去する必要がある場合があります。
契約条件によっては、原状回復に大きな費用がかかることもあります。
だからこそ、契約前に、
- 原状回復の範囲
- 内装の撤去
- 看板撤去
- 設備撤去
- 修繕負担
- 違約金
などを確認しておきましょう。
出店時だけではなく、
「退去までが店舗契約」
という意識が大切です。
�� 「お客様」だけでなく「スタッフ」の使いやすさを見る
店舗選びでは、お客様の目線ばかり考えてしまいがちです。
しかし、実際に店舗を運営するのはスタッフです。
例えば、
- スタッフ用の休憩スペース
- 更衣スペース
- バックヤード
- 荷物置き場
- トイレ
- 商品・備品の保管場所
などが十分かどうかも重要です。
お客様から見える部分だけがきれいでも、スタッフが働きにくい店舗では、日々の業務に負担がかかる可能性があります。
店舗は「お客様が使う場所」であると同時に、「スタッフが働く場所」でもあります。
�� 搬入・搬出のしやすさを忘れている
意外と見落とされやすいのが、商品の搬入やゴミの搬出です。
例えば、
- 車を店舗近くまで付けられない
- 荷物を運ぶ距離が長い
- 階段しかない
- 搬入口が狭い
- 搬入時間に制限がある
といった問題があります。
飲食店、物販店、サロンなど、商品や備品を頻繁に搬入する業態では特に重要です。
毎日の作業になるからこそ、
「一回なら問題ないこと」でも、毎日になると大きな負担になる
ことがあります。
�� 契約前に「本当に必要な条件」を整理していない
最後に、店舗選びで非常に重要なのが、
自分が何を重視しているのかを明確にすること
です。
物件を見始めると、
「駅から近いほうがいい」
「広いほうがいい」
「駐車場も多いほうがいい」
「内装もきれいなほうがいい」
と、希望条件がどんどん増えていきます。
しかし、すべての条件を満たす物件は、当然ながら少なくなります。
そこで、
絶対に必要な条件
- 業種に必要な設備
- 予算
- 必要な広さ
- 必要な駐車場
- 営業可能な条件
あれば嬉しい条件
- 駅から近い
- きれいな内装
- 広いバックヤード
- 視認性の高さ
のように分けて考えます。
これだけでも物件選びがかなりしやすくなります。
店舗選びで大切なのは「見える条件」だけではない
店舗を選ぶとき、
「家賃」
「広さ」
「立地」
「駐車場」
など、目に見える条件は比較しやすいものです。
しかし、本当に重要なのは、
「その店舗で実際に営業したときに困らないか」
です。
例えば、
家賃は安いけれど設備費が高い。
広いけれど使えないスペースが多い。
駐車場は多いけれど入りにくい。
駅に近いけれどターゲットと合わない。
内装はきれいだけれど、契約条件が厳しい。
このように、表面的には良さそうでも、詳しく確認すると別の問題が見えてくることがあります。
店舗を決める前に確認したいチェックリスト
最後に、契約前に一度確認しておきたい項目をまとめます。
物件
□ 必要な広さがある
□ 実際に使いやすい間取りになっている
□ 駐車場が使いやすい
□ 道路から店舗が見えやすい
□ 搬入・搬出がしやすい
設備
□ 電気容量を確認した
□ 給排水を確認した
□ 空調を確認した
□ 必要な設備を設置できる
□ 設備の所有者・修理負担を確認した
契約
□ 契約期間を確認した
□ 解約条件を確認した
□ 原状回復を確認した
□ 業種制限を確認した
□ 営業時間の制限を確認した
□ 看板の設置条件を確認した
お金
□ 初期費用を把握している
□ 内装・設備費を把握している
□ 毎月の固定費を把握している
□ 開業後の運転資金を確保している
□ 退去時の費用も考えている
まとめ
店舗選びでは、
「家賃が安い」
「駅から近い」
「広い」
「駐車場がある」
といった分かりやすい条件だけで判断してしまいがちです。
しかし、実際に重要なのは、
✔ 総額でいくらかかるのか
✔ その面積を本当に使いやすいのか
✔ 駐車場をお客様が使いやすいのか
✔ 自分の業種に必要な設備が使えるのか
✔ 看板を設置できるのか
✔ 営業時間や業種に制限がないか
✔ 設備の修理負担は誰なのか
✔ 退去時にどこまで原状回復するのか
✔ スタッフが働きやすいか
✔ 搬入・搬出がしやすいか
といった、**「実際に営業を始めた後の視点」**です。
店舗選びは、物件資料だけを見て決めるものではありません。
「この場所で毎日営業するとしたらどうなるか」
までイメージして確認することが大切です。
良い店舗とは、単純に条件の良い店舗ではありません。
自分の事業に必要な条件を満たし、無理なく営業を続けられる店舗。
それが、自分に合った店舗です。
BRUNO不動産では、店舗・テナントのご紹介だけでなく、家賃や初期費用、設備、駐車場、看板、契約条件、原状回復など、出店前に確認しておきたいポイントを整理しながら、事業に合った物件選びをサポートしています。
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