店舗の原状回復費、どこまで借主負担？

—— 退去時に慌てないための契約書チェック

店舗を借りるときは、どうしても

「家賃はいくらか」
「初期費用はいくらか」
「内装にいくらかかるか」

に目が向きます。

しかし、将来の退去時に大きな負担になりやすいのが原状回復費用です。

店舗・事務所などの事業用物件では契約内容によって負担範囲が大きく変わるため、契約する前に「最後にいくらかかりそうか」まで確認しておくことが重要です。

「原状回復」と書いてあるだけでは分からない

契約書に「借主の負担で原状回復する」と書かれていても、それだけで具体的な工事範囲が分かるとは限りません。

例えば、

• 壁・クロス
• 床
• 天井
• 照明
• 看板
• エアコン
• 厨房設備
• ダクト
• 給排水設備

など、どこまで戻すのかを確認する必要があります。

「原状回復＝入居したときの状態に戻すだけ」と自己判断しないことが大切です。

スケルトン返しなら工事範囲が大きくなる

飲食店や美容室などでは、退去時にスケルトン返しを求められる物件があります。

その場合、造作した内装だけでなく、

天井・床・間仕切り・厨房設備などを撤去する大掛かりな工事

になることがあります。

店舗面積や内装の内容によっては、退去時の負担も大きくなります。

指定業者が決まっていることも

原状回復工事について、

「自分で安い業者を探せばいい」

とは限りません。

契約条件によっては、貸主や管理会社の指定業者による施工が求められることがあります。

契約前に、

業者を自由に選べるのか、指定業者なのか

を確認しておきましょう。

エアコンや設備は残せる？

自分で設置した、

• エアコン
• 照明
• 厨房機器
• 給湯器
• 看板
• 間仕切り

なども、退去時には撤去を求められる場合があります。

「まだ使えるから残しておこう」と借主だけで判断することはできません。

貸主が残置を認めるのか、撤去が必要なのかを確認します。

敷金があるから大丈夫？

「敷金から原状回復費を払えばいい」と考える方もいます。

しかし、原状回復費やその他の精算額が敷金の範囲を超えれば、追加負担が発生する可能性があります。

敷金は「退去費用の上限」ではありません。

退去直前ではなく契約前に確認する

原状回復の問題は、退去するときに初めて確認するものではありません。

むしろ重要なのは借りる前です。

原状回復条件によっては、

「この内装工事をすると、退去時の撤去費が高くなる」

と分かることもあります。

開業時の内装計画にも関係してきます。

入居時の写真を残しておく

契約時には、

• 壁や床の傷
• 設備の状態
• 既存の配管
• 既存の造作
• 看板跡

などを写真で残しておきましょう。

後になって、入居前からあったものなのか、自分が設置・変更したものなのかを確認しやすくなります。

契約前チェック

原状回復については、

• 原状回復の具体的な範囲
• スケルトン返しか
• 既存設備の扱い
• 自分で設置した設備の撤去条件
• 指定工事業者の有無
• 看板・ダクト・配管の撤去範囲
• 居抜き退去が認められる可能性
• 入居時の状態を記録しているか

を確認しましょう。

まとめ

店舗を借りるときは、**「いくらで借りられるか」だけでなく「いくらかけて返す可能性があるか」**まで考えることが大切です。

特に飲食店など大掛かりな内装工事を行う店舗では、原状回復条件によって将来の退去費用が大きく変わります。

契約書に「原状回復」と書かれているだけで終わらせず、どこまで・誰が・どの方法で戻すのかを契約前に確認しておきましょう。