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実は危険な“よくある判断基準”
店舗やテナントを探していると、
「家賃が安いからここにしよう。」
「駅から近いから大丈夫。」
「広い店舗のほうが使いやすそう。」
「前のお店も繁盛していたから問題ないだろう。」
このように、物件を選ぶときの「判断基準」が自然と決まってきます。
もちろん、これらの条件が悪いわけではありません。
しかし、問題なのは、
「その条件だけで物件を決めてしまうこと」
です。
店舗選びでは、一見すると正しい判断基準が、実は出店後の負担につながることがあります。
今回は、店舗・テナント選びでよく使われるものの、そのまま判断すると危険な基準について解説します。
�� 「家賃が安いから良い物件」
最もよくある判断基準が、
「家賃が安い物件を選ぶ」
という考え方です。
もちろん、固定費を抑えることは重要です。
しかし、家賃が安い理由を考える必要があります。
例えば、
- 視認性が低い
- 駐車場が少ない
- 店舗が狭い
- 使いにくい間取り
- 設備に費用がかかる
- 改装費が高くなる
- ターゲットが集まりにくい
といった可能性があります。
家賃が5万円安くても、毎月の売上が大きく下がれば意味がありません。
重要なのは、
「家賃がいくらか」ではなく、「その家賃でどれだけ利益を残せるか」
です。
�� 「駅から近いから安心」
駅徒歩○分という条件は、物件比較では非常に分かりやすい数字です。
そのため、
「駅から近い＝良い立地」
と考えてしまいがちです。
しかし、すべての業種に駅近が必要とは限りません。
例えば、
- 車利用が中心の業態
- 大きな商品を扱う店舗
- ファミリー層がターゲット
- 駐車場が重要な店舗
- 予約型のサービス
などでは、駅距離よりも別の条件が重要になることがあります。
駅から徒歩5分でも、
ターゲットとなるお客様が来なければ意味がありません。
「駅から近いか」ではなく、
「自分のターゲットが来やすい場所なのか」
を見ることが大切です。
�� 「広い店舗のほうが売上を作れる」
店舗を見ていると、
「広いほうがいろいろできそう。」
と思うことがあります。
確かに、広い店舗にはメリットがあります。
しかし、広さにはコストがかかります。
広くなれば、
- 家賃
- 内装費
- 空調費
- 清掃費
- 電気代
- 備品
- 必要スタッフ数
などが増える可能性があります。
さらに、客数が少ない状態で広い店舗を借りると、
「広いけれど、空いているように見える」
という逆効果になることもあります。
必要なのは、
「できるだけ広い店舗」ではなく、「事業に必要な広さ」
です。
�� 「初期費用が安いから始めやすい」
初期費用が安い物件を見ると、
「これなら少ない資金で始められる」
と思います。
しかし、ここにも注意が必要です。
初期費用が安くても、
- 内装費
- 設備費
- 看板費
- 備品費
- 広告費
などが別途必要になる場合があります。
また、開業資金を使い切ってしまえば、オープン後の運転資金が不足する可能性があります。
重要なのは、
「いくらで開業できるか」だけではありません。
「開業後にいくら残るのか」
まで考える必要があります。
�� 「居抜きだから安く済む」
居抜き物件は、前店舗の設備や内装を利用できるため、初期費用を抑えられる可能性があります。
しかし、
「居抜き＝そのまま使える」
とは限りません。
例えば、
- 設備が古い
- 修理が必要
- 自分の業態には合わない
- 厨房や給排水が不足している
- 電気容量が足りない
- 内装を結局やり直す
といったケースがあります。
設備が残っていること自体よりも、
「自分の事業で、その設備を本当に使えるのか」
を確認することが重要です。
�� 「前の店が繁盛していたから大丈夫」
居抜き物件などで、前店舗の評判を参考にすることがあります。
これは参考材料としては有効です。
しかし、
前の店が成功したことと、自分の店が成功することは別です。
前店舗と自分の店舗では、
- 業種
- 商品
- 価格
- 客単価
- ターゲット
- 営業時間
- 集客方法
などが違います。
前店舗が繁盛していた理由を分析することは重要ですが、
「前の店が成功したから、この場所なら大丈夫」
という判断だけでは不十分です。
�� 「人通りが多いから売れる」
店舗選びでは、
「人通りが多い場所」
が魅力的に見えます。
しかし、
人通りの多さと、自分の店舗のお客様の多さは同じではありません。
例えば、若者が多く通る場所に、
高齢者向けの商品を扱う店舗を出しても、ターゲットとの相性が悪い可能性があります。
重要なのは、
「何人通るか」ではなく、「どんな人が通っているか」
です。
さらに、
- 昼と夜
- 平日と休日
- 曜日
- 季節
によって人の流れが変わることもあります。
「人が多い」という情報だけで判断しないことが大切です。
�� 「駐車場が多いから大丈夫」
地方での店舗出店では、駐車場は重要です。
しかし、
「10台あるから安心」
という判断も危険です。
確認したいのは、
- 車が入りやすいか
- 出やすいか
- 駐車しやすいか
- 店舗まで歩きやすいか
- 他店舗との共用なのか
- 混雑時間に使えるのか
などです。
例えば10台あっても、
「道路から入りにくい」
「駐車スペースが狭い」
のであれば、お客様にとって使いやすい駐車場とは言えません。
台数ではなく、使いやすさを見る。
これがポイントです。
�� 「物件資料に設備が書いてあるから大丈夫」
物件資料に、
「エアコンあり」
「照明あり」
「厨房設備あり」
などと記載されていることがあります。
しかし、設備があるからといって、そのまま使えるとは限りません。
例えば、
- 古くなっている
- 故障している
- 能力が足りない
- 自分の業態には使えない
- 修理・交換が必要
という可能性があります。
さらに、
故障した場合に誰が修理費を負担するのか
も重要です。
「ある・ない」だけではなく、
状態・性能・所有者・修繕負担
まで確認しましょう。
�� 「初期費用が予算内だから契約できる」
これも非常に危険な考え方です。
例えば、
自己資金500万円
初期費用300万円
なら、
「200万円残るから大丈夫」
と思うかもしれません。
しかし、開業直後には売上が安定しない可能性があります。
その間にも、
- 家賃
- 人件費
- 仕入れ
- 水道光熱費
- 広告費
- その他経費
が発生します。
つまり、
「契約できるか」ではなく、「契約した後も経営を続けられるか」
を見る必要があります。
�� 「人気物件だから良い物件」
「人気物件です。」
「問い合わせが多いです。」
「すぐ決まる物件です。」
と言われると、魅力的に感じます。
確かに、人気があることは一つの参考材料です。
しかし、
人気物件＝自分に合う物件
ではありません。
人気の理由が、
- 駅近
- 高級感
- 広さ
- 周辺環境
などであっても、自分の事業に必要な条件とは限りません。
大切なのは、
他の人に人気かどうかではなく、自分の事業に合っているかどうか。
ここを間違えないことです。
�� 「直感でここだと思った」
最後に、意外と多いのが「直感」です。
物件を見て、
「なんとなくここがいい。」
と感じることがあります。
これは決して悪いことではありません。
経営者としての感覚や経験が判断に役立つこともあります。
ただし、
直感を最終判断にしてしまうのは危険です。
直感で「良い」と感じたなら、
その後に、
- 数字
- 契約条件
- 設備
- 周辺環境
- 資金計画
- 売上計画
を確認する。
つまり、
「感覚で見つけて、数字と事実で確認する」
ことが重要です。
危険なのは「間違った基準」ではなく「一つの基準だけで決めること」
ここまで紹介した判断基準は、決してすべてが間違っているわけではありません。
家賃も大切です。
駅距離も大切です。
広さも大切です。
駐車場も大切です。
初期費用も重要です。
問題なのは、
一つの条件だけで物件を判断してしまうことです。
例えば、
「家賃が安いから」
だけで決めるのではなく、
家賃
↓
必要売上
↓
客数
↓
人件費
↓
その他固定費
↓
利益
というように、事業全体で考える必要があります。
プロは「条件」ではなく「バランス」を見る
店舗選びに正解が一つあるわけではありません。
家賃が安くても、売上が作れなければ意味がありません。
駅から遠くても、車で来店しやすければ成立する業態もあります。
狭くても、必要な客数に対して十分な広さなら問題ありません。
つまり、
「良い条件を集めること」より、「必要な条件のバランスを取ること」
が重要です。
プロが物件を見るときも、
「この条件が最高だから決める」
というより、
「この事業なら、この条件の組み合わせで成立するか」
という視点で考えます。
契約前に一度見直したい5つの質問
物件を決める前に、次の質問を自分に投げかけてみてください。
�� なぜ、この物件を選んだのか？
「家賃が安いから」だけになっていませんか？
�� この物件で、必要な売上を作れるのか？
必要客数まで計算していますか？
�� 開業後に資金は残るのか？
初期費用を払った後の運転資金を確認していますか？
�� 契約条件に問題はないか？
解約、原状回復、業種制限、看板などを確認していますか？
�� 他の物件と比較しても、この物件を選ぶのか？
「今の物件を逃したくない」という焦りで決めていませんか？
この5つに明確に答えられるのであれば、物件選びの精度はかなり高くなります。
まとめ
店舗・テナント選びでは、
「家賃が安い」
「駅から近い」
「広い」
「駐車場が多い」
「初期費用が安い」
「居抜きだから安い」
「前の店が繁盛していた」
といった、分かりやすい条件で判断しがちです。
しかし、本当に重要なのは、
「その条件が、自分の事業にとってプラスになるのか」
ということです。
✔ 家賃が安い理由を考える
✔ 駅距離ではなくターゲットとの相性を見る
✔ 必要な広さを考える
✔ 駐車場は使いやすさまで確認する
✔ 設備は「ある」だけでなく「使えるか」を見る
✔ 初期費用だけでなく運転資金を見る
✔ 契約条件を確認する
✔ 人気や直感だけで決めない
そして何より、
「一つの条件だけで決めない」
ことが重要です。
店舗選びで大切なのは、条件の良い物件を探すことではありません。
自分の事業にとって、利益を残しながら長く続けられる物件を選ぶこと。
これが、本当の意味で「良い物件を選ぶ」ということです。
BRUNO不動産では、店舗・テナントのご紹介だけでなく、家賃、初期費用、設備、駐車場、契約条件、原状回復など、表面的な条件だけでは分からない部分まで確認しながら、事業に合った物件選びをサポートしています。
「この物件、条件は良さそうだけど本当に大丈夫？」
「何を基準に店舗を選べばいいか分からない」
という方も、ぜひBRUNO不動産までお気軽にご相談ください。
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