メールでご相談
大阪の賃貸倉庫／貸し倉庫なら倉庫ナビ TOP› 倉庫 ブログ詳細
倉庫 ブログ記事
投稿日：
その出店、ちょっと待ったほうがいい理由
「この物件、条件が良さそう！」
「ずっと探していた物件が見つかった！」
「他の人に取られる前に、早く申し込まないと……。」
店舗やテナントを探していると、こうした場面に出会うことがあります。
もちろん、良い物件が見つかったときにスピード感を持って動くことは大切です。
しかし、「早く決めたい」という気持ちが強くなっているときほど、一度立ち止まったほうがいいケースがあります。
なぜなら、物件契約は簡単にやり直せないからです。
家賃、契約期間、内装費、設備費、保証金など、一度決めると長期間にわたって経営に影響するものも少なくありません。
今回は、
「その出店、ちょっと待ったほうがいいかもしれない」
というケースについて解説します。
�� 「物件が良い」と「出店して成功する」は別だから
まず最初に確認したいのが、
その物件が良いことと、その物件で事業が成立することは別
ということです。
店舗がきれい。
立地が良い。
駅から近い。
駐車場がある。
家賃も予算内。
こうした条件がそろっていても、それだけで出店を決めるのは危険です。
例えば、
- 想定している客層と周辺環境が合っているか
- 必要な客数を確保できるか
- 客単価はいくら必要なのか
- 家賃を払って利益を残せるのか
- 必要な設備を設置できるのか
などを確認する必要があります。
「良い物件だから借りる」のではなく、「自分の事業に合っているから借りる」。
この順番が大切です。
�� 売上の根拠がまだ曖昧なら、一度止まる
出店前に、
「このくらいは売れると思います。」
という売上予測を立てることがあります。
しかし、
「たぶんこれくらいのお客様が来る」
「近くに人が多いから大丈夫」
「この業種なら需要があるはず」
という感覚だけで数字を作っている場合は注意が必要です。
例えば、
月商300万円を目標にするのであれば、
- 客単価はいくらなのか
- 月に何人必要なのか
- 1日何人必要なのか
- 営業日数は何日なのか
- その客数を現実的に確保できるのか
まで考える必要があります。
数字の根拠が曖昧なまま契約を急いでいるのであれば、一度立ち止まって売上計画を見直すことが重要です。
�� 開業資金を使い切る計画になっている
これも非常に注意したいポイントです。
例えば、
「自己資金500万円あるから、500万円以内で開業しよう。」
という考え方です。
一見すると問題なさそうですが、開業時に資金をほぼ使い切ってしまうと、その後の経営が苦しくなる可能性があります。
店舗をオープンしても、最初から売上が安定するとは限りません。
開業後には、
- 家賃
- 人件費
- 仕入れ
- 水道光熱費
- 広告費
- 通信費
- 消耗品費
などが発生します。
そのため、
「開業できる資金」と「経営を続けるための資金」は分けて考える必要があります。
開業資金を使い切る計画なら、契約前にもう一度資金計画を確認したほうがいいでしょう。
�� 内装・設備費がまだ分からない
物件を見つけると、
「家賃が予算内だから大丈夫」
と思ってしまうことがあります。
しかし、店舗出店では家賃以外にも大きな費用が発生します。
例えば、
- 内装工事
- 電気工事
- 給排水工事
- 空調設備
- 厨房設備
- 看板
- 照明
- 備品
- 防犯設備
などです。
特に居抜き物件でも、
「そのまま使えると思っていた設備が使えない」
「希望する設備を追加する必要がある」
といったケースがあります。
そのため、契約前にできるだけ、
「この物件を営業できる状態にするまで、いくら必要なのか」
を確認しておくことが重要です。
�� 契約条件をまだ理解できていない
物件が気に入っていると、
「とりあえず申し込んで、細かいことは後で確認しよう」
と考えてしまうことがあります。
しかし、これは避けたいところです。
店舗・テナント契約では、
- 契約期間
- 更新条件
- 解約条件
- 原状回復
- 保証金・敷金
- 償却
- 違約金
- 業種制限
- 営業時間
- 看板
- 修繕負担
など、確認しておきたい項目があります。
特に注意したいのが、
「退去するときに何をしなければならないのか」
です。
契約時には気にならなかった条件が、数年後の退去時に大きな負担になることもあります。
分からない項目が残っているのであれば、契約を急ぐ前に確認しましょう。
�� 「今決めないと取られる」という焦りが強い
人気のある物件では、確かに判断のスピードが重要になることがあります。
しかし、
「他の人に取られるから」という理由だけで契約するのは危険です。
冷静に考えると、
「本当にこの物件でやりたいのか」
ではなく、
「他の人に取られたくない」
という気持ちになっていることがあります。
これは、物件そのものではなく、焦りによって判断している状態です。
良い物件でも、自分の事業に合わなければ意味がありません。
「取られるかもしれない」という気持ちになったときほど、
最初に決めていた条件と照らし合わせる
ことが重要です。
�� 「家賃が払える」だけで計画を立てている
家賃を払えるかどうかだけで判断するのも危険です。
例えば、
「月20万円なら払える。」
という計画でも、
家賃20万円
＋人件費
＋仕入れ
＋水道光熱費
＋広告費
＋その他経費
となれば、必要な売上は大きくなります。
さらに、税金や社会保険など、事業によって発生する費用も考える必要があります。
重要なのは、
「家賃を払えるか」ではなく、「すべての経費を払ったうえで利益を残せるか」。
ここまで考えてから契約することが大切です。
�� 「妥協した条件」が多すぎる
物件探しでは、ある程度の妥協は必要です。
100％理想通りの物件が見つかるとは限りません。
しかし、
「駅から遠いけど仕方ない」
「狭いけど仕方ない」
「駐車場が少ないけど仕方ない」
「家賃が高いけど仕方ない」
「設備が足りないけど仕方ない」
と、妥協する項目が増えていく場合は注意が必要です。
一つひとつは小さな妥協でも、積み重なると事業に大きな影響を与える可能性があります。
そこで、
「絶対に譲れない条件」
と
「妥協できる条件」
を分けて考えることが重要です。
�� 出店後の集客方法が決まっていない
「まずはお店をオープンしてから考えよう。」
というのも危険です。
物件が決まってから、
「どうやってお客様を集めよう？」
と考えるのではなく、契約前からある程度考えておきたいところです。
例えば、
- SNS
- Googleマップ
- ホームページ
- チラシ
- オープンキャンペーン
- 既存顧客への告知
- 紹介
- リピーター対策
などです。
もちろん、実際の集客方法は業種によって変わります。
しかし、
「この場所で、どうやってお客様に知ってもらうのか」
が全く決まっていないのであれば、一度立ち止まって考える価値があります。
�� 「この物件しかない」と思っている
最後に、意外と多いのがこれです。
「この条件の物件は、もう二度と出ない。」
と思ってしまうケースです。
確かに、希望条件にぴったり合う物件は簡単には見つからないかもしれません。
しかし、
一つの物件に気持ちが入りすぎると、悪い条件が見えにくくなる
ことがあります。
「ここを逃したら終わり」
ではなく、
「この物件が自分の事業に合っているのか」
という視点に戻ることが大切です。
物件を決めることが目的ではありません。
事業を成功させ、長く続けることが目的です。
「待つ」とは、出店を諦めることではない
ここで勘違いしてはいけないのが、
「ちょっと待つ＝出店をやめる」ではない
ということです。
むしろ、
- 売上計画を確認する
- 資金計画を見直す
- 内装費を確認する
- 契約条件を確認する
- 設備を確認する
- 集客方法を考える
- 譲れない条件を整理する
といった準備をする時間です。
必要な確認が終わった結果、
「やっぱりこの物件で出店しよう」
となれば、それは以前よりも納得感のある判断になります。
逆に、
「思っていたより費用がかかる」
「必要な売上が現実的ではない」
「契約条件が事業に合わない」
ということが分かれば、契約前に方向転換できます。
契約前なら、まだ選択肢があります。
これが非常に重要です。
契約前に一度確認したいチェックポイント
出店を決める前に、最低限以下を確認しておきましょう。
物件
- 立地は事業に合っているか
- 必要な広さがあるか
- 駐車場は十分か
- 視認性は問題ないか
- 必要な設備があるか
お金
- 初期費用はいくらか
- 内装・設備費はいくらか
- 毎月の固定費はいくらか
- 運転資金は残るか
- 売上が低い場合でも耐えられるか
契約
- 契約期間
- 更新条件
- 解約条件
- 原状回復
- 保証金・敷金
- 償却
- 違約金
- 業種制限
- 看板・営業時間などの条件
経営
- 想定客数
- 客単価
- 必要売上
- 人件費
- 原価
- 集客方法
- リピート対策
これらを確認して、それでも
「この物件でやりたい」
と思えるのであれば、次のステップへ進めばいいのです。
まとめ
出店では、良い物件を見つけたときほど、早く決めたくなるものです。
しかし、
「早く決めること」＝「良い判断」
とは限りません。
特に、
✔ 売上の根拠が曖昧
✔ 開業資金をほぼ使い切る
✔ 内装・設備費が分からない
✔ 契約条件を理解できていない
✔ 「他の人に取られる」という焦りが強い
✔ 家賃だけで経営できると考えている
✔ 妥協条件が多すぎる
✔ 開業後の集客方法が決まっていない
といった状態なら、一度立ち止まって確認することが大切です。
出店において本当に怖いのは、
「契約するまでに時間がかかること」ではありません。
「確認不足のまま契約して、後から変更できなくなること」です。
契約前なら、まだ考え直すことができます。
まだ別の物件を探すこともできます。
資金計画を変更することもできます。
事業計画を見直すこともできます。
だからこそ、
「この物件で本当に大丈夫なのか？」
と少しでも不安を感じたら、契約を急ぐ前に一度立ち止まって確認してみましょう。
BRUNO不動産では、店舗・テナント探しだけでなく、初期費用、家賃、設備、契約条件、原状回復など、出店前に確認しておきたいポイントを整理しながら、事業に合った物件選びをサポートしています。
「気になるテナントがあるけど、契約して大丈夫か分からない」
「初めての出店なので、何を確認すればいいか分からない」
という方も、ぜひBRUNO不動産までお気軽にご相談ください。
倉庫・倉庫付き事務所・工場に関するご相談
SNSでシェアする
![物件マニア賃貸売買版 [ 大阪 ]](/banners/bnr90_300x150.jpg)
